Wat is beter: een huis huren of een huis kopen?

In de tijd dat iedereen flinke overwaarde heeft opgebouwd op zijn woning, lijkt deze vraag haast overbodig. Je zou zeggen: kopen is beter dan huren.

Maar is het allemaal wel zo simpel?

De overwaarde komt alleen vrij als je het huis verkoopt. De waarde zit immers in de stenen. Bovendien is het ook niet zo dat huizenprijzen gegarandeerd stijgen in waarde, ze kunnen ook dalen.

Dus, wat is nou beter? Kopen of huren?

Een huis kopen: dit zijn de voordelen

Iemand in jouw omgeving heeft vast al eens gezegd dat je beter kunt kopen dan huren. Je bouwt dan immers waarde op, zo is de gedachte. Laten we daar eens beginnen.

1. Je bouwt waarde op

Door af te lossen op je hypotheek, krijg je over een lange periode steeds meer van het huis in jouw bezit.

Nu denk je misschien: “Huh? Steeds meer van jouw huis in bezit krijgen? Het huis is toch al helemaal van jou?” 

Zelfs als je een hypotheek hebt, ben je volgens de wet gewoon 100% eigenaar van jouw huis. Jij bent de baas en jij bepaalt wat je met je huis doet en wat niet. Er zit echter wel een addertje onder het gras. 

Je bent immers verplicht om de hypotheek plus de rente terug te betalen aan de bank. Doe je dat niet? Dan mag de bank jouw huis verkopen zodat de bank het geld terug krijgt. Dat mag ook als jij het daar niet mee eens bent. Je kunt je afvragen of je wel echt de baas over jouw eigen huis bent, als andere mensen het mogen verkopen als je ze geen geld meer geeft.

Veel mensen financieren ook nog eens 100% van de koopsom met een hypotheek. Dus als jouw huis 300.000 euro waard is, dan heb je ook een hypotheek van 300.000 euro. Eigenlijk heeft de bank (in dit geval) dus jouw huis helemaal betaald en jij zelf helemaal niks.

Door het aflossen van de hypotheek, wordt de lening steeds kleiner en het gedeelte van je huis dat je zelf betaald hebt, steeds groter. 

Kijk maar eens naar onderstaande tabel, waarin we uitgaan van een aflossing zonder rente van 1.000 euro per maand. Zoals je ziet in de laatste twee kolommen, wordt je hypotheek steeds minder, terwijl je eigen vermogen groeit.

Aantal maanden	Hypotheekwaarde voor aflossing	Aflossing per maand	Resterende hypotheek na aflossing	Eigen vermogen in huis
1	€ 300.000	€ 1.000	€ 299.000	€ 1.000
2	€ 299.000	€ 1.000	€ 298.000	€ 2.000
3	€ 298.000	€ 1.000	€ 297.000	€ 3.000
4	€ 297.000	€ 1.000	€ 296.000	€ 4.000
5	€ 296.000	€ 1.000	€ 295.000	€ 5.000
6	€ 295.000	€ 1.000	€ 294.000	€ 6.000
7	€ 294.000	€ 1.000	€ 293.000	€ 7.000
8	€ 293.000	€ 1.000	€ 292.000	€ 8.000
9	€ 292.000	€ 1.000	€ 291.000	€ 9.000

In dit tempo heb je na precies 25 jaar de hele hypotheek afgelost en is het huis helemaal van jou. De bank kan het dan niet meer verkopen als je in geldnood komt. 

Wat als je huurt?

Als je huurt, wordt het huis niet van jou. Jij betaalt gewoon elke maand een bedrag aan de verhuurder voor het recht om nog een maand in zijn woning te blijven. Zelfs als je 30 jaar huurt, wordt het huis nog niet van jou. Je bouwt dus geen waarde op. 

Dit wordt door veel mensen als zonde gezien. Als je dan toch al die tijd ergens moet wonen, dan kun je er maar beter een huis aan over houden, zo is de gedachte. 

2. De huizenprijzen stijgen

Als je genoeg geduld hebt, stijgen de huizenprijzen vanzelf. Volgens De Hypotheker was in 1995 de gemiddelde verkoopprijs van een woning nog 93.800 euro. Een onvoorstelbaar laag bedrag in de huidige tijd. Ter vergelijking: in 2021 was de gemiddelde verkoopprijs van een huis in Nederland 386.700 euro. De huizenprijzen zijn in die tijd dus meer dan 4x zo hoog geworden. 

Mensen die bijna 30 jaar geleden een woning hebben gekocht en nu de laatste restjes van hun hypotheek aan het aflossen zijn, kunnen hun eigen huis dus met recht een goede investering noemen. 

Je moet echter wel 20 tot 30 jaar de tijd hebben voor zulke investeringen. Je krijgt namelijk altijd te maken met economische recessies en andere zware tijden. Diezelfde mensen hebben namelijk de huizencrisis van 2008 meegemaakt. Er volgde een periode van 9 jaren waarin het huis in waarde daalde of slechts minimale groei meemaakte.

Stel je voor dat je in 2008, dus net vóór de crisis, een huis had gekocht. Dan was deze pas in 2017 voor het eerst meer waard dan wat jij er voor had betaald. Als je in dat geval tussen 2008 en 2017 bent verhuisd, dan heb je jouw woning waarschijnlijk met verlies moeten verkopen. Een huis kopen is daarom voornamelijk geschikt voor mensen die van plan zijn daar een zeer lange periode te blijven wonen. Alleen dan weet je zeker dat jouw huis meer waard zal worden.

Wat als je huurt?

Als je huurt, profiteer je niet van de waardestijging van het huis. Aan de andere kant, als de waarde van het huis daalt door het effect van de marktwerking, dan schaadt dat jou ook niet. Je bent wat flexibeler in waar je woont en wanneer je verhuist. Het is immers niet mogelijk om verlies te lijden door te verhuizen als je nooit gekocht hebt. 

3. Je hypotheek en hypotheekrente krijgen geen inflatiecorrectie

De geleende som van jouw hypotheek krijgt geen inflatiecorrectie. Als je 300.000 euro hebt geleend dan betaal je ook 300.000 euro terug (plus de rente). Ookal wordt het leven om ons heen tijdens de looptijd van de hypotheek duurder, jouw geleende bedrag blijft precies hetzelfde.

Ook stijgt de rente niet mee met de inflatie. Als jij een rentevaste periode van 20 jaar hebt, dan blijft de rente voor die periode dus exact hetzelfde.

Zelfs als de inflatie 11% is, blijft jouw rentepercentage precies hetzelfde zoals je afgesproken hebt met de bank. Dat gaat in jouw voordeel werken, aangezien de bedragen die je aan het einde van de looptijd nog betaalt aan de bank, tegen die tijd waarschijnlijk niets meer voorstellen. 

Neem bijvoorbeeld de mensen die 30 jaar geleden voor 100.000 euro een huis hebben gekocht met een hypotheek van dezelfde waarde. Zij hebben al die tijd maar 3.333 euro per jaar moeten aflossen. Per maand is dat nog geen 280 euro. Vroeger was dat ongetwijfeld veel geld, maar dankzij de inflatie is dat nu nog maar een schijntje.

Omdat de lonen in de tussentijd veel gestegen zijn, konden deze mensen de laatste jaren dus ongekend goedkoop wonen! Als koper blijven je kosten die gerelateerd zijn aan de hypotheek hetzelfde, terwijl je loon stijgt. Je kunt de hypotheek daarom steeds makkelijker betalen. Het is slechts een kwestie van geduld hebben. 

Wat als je huurt?

Als verhuurder mag je de huurprijzen per jaar mee laten groeien met de inflatie. Elk jaar gaan de huurprijzen dus iets omhoog. Gelukkig doet jouw loon dat als het goed is ook, maar dat extra geld ben je gewoon weer kwijt aan de hogere (huur)kosten. 

Eigenlijk doet jouw salaris dus een soort wedstrijd met de inflatie. Welke van deze twee kan het hardste stijgen? Ik hoop voor jou dat het je salaris is. Anders krijg je het financieel steeds krapper en zul je uiteindelijk in geldnood komen. 

4. Jij beslist over jouw eigen woning

Als je een woning hebt gekocht, dan gelden jouw eigen regels. 

Wil je alle muren en kozijnen zwart verven? Lekker doen dan. 

Een paarse toiletpot? Als jij dat wil dan doe je dat gewoon.

Binnen roken? Dat beslis je helemaal zelf.

Het is jouw huis en jij mag daarmee doen wat je wil. Dat is lekker want daarmee geniet je van de ultieme vrijheid. 

Wat als je huurt?

Als je huurt dan woon je niet in jouw eigen huis en zul je je ook aan bepaalde regels van de huurbaas moeten houden.

Zo is het in veel huurhuizen verboden om binnen te roken of om huisdieren te houden. Ook moeten muren vaak een lichte kleur hebben en ben je niet vrij om de vloer eruit te halen of de keuken te vervangen. Dit zijn slechts enkele regels waar je aan kunt denken. 

Als je huurt heb je het gewoon niet 100% voor het zeggen. Daarmee leef je iets minder vrij. 

De voordelen van een huis huren

Een huis kopen klinkt je nu waarschijnlijk zeer aantrekkelijk in de oren, toch is het niet alleen maar rozengeur en maneschijn. Huren heeft namelijk ook enkele voordelen, die je als koper niet hebt.

1. Je hebt geen hoge onderhoudskosten

Een huis moet onderhouden worden. De onderhoudskosten worden betaald door de eigenaar en niet de bewoner. Als huurder ben je op dat gebied dus goedkoper uit. Deze kosten kunnen ook flink zijn. Denk aan kozijnen, een cv-ketel of warmtepomp of een balkon. Het kan allemaal kapot en de reparatie- of vervangingskosten zijn hoog. 

Wanneer er iets breekt hoef je als huurder alleen maar de huisbaas op de hoogte te brengen, hij moet dan zorgen dat het gerepareerd wordt en ook nog eens betalen. Het is immers zijn huis.

Natuurlijk zijn er wel uitzonderingen. Denk aan een piepende deur of iets dergelijks. Voor een piepend of stroef scharnier ga je de huisbaas natuurlijk niet storen. Dit soort kleine herstelwerkzaamheden vallen onder je eigen rekening. Toch, voor alle grote bedragen hoef jij niet op te draaien. 

In 30 jaar tijd is er altijd wel iets dat kapot gaat. Door te huren, kun je die kosten mooi ontwijken. 

2. Je kunt geen verlies lijden op je huis

Hier hebben we het al over gehad, maar voor de volledigheid staat hij ook in dit lijstje. 

Het is niet perse waar dat je huis altijd in waarde stijgt. Een woning kan ook in waarde dalen zoals is gebeurd tijdens de huizencrisis van 2008. Mensen die in 2008 een woning kochten, kwamen pas in 2017 weer uit het rood en in het groen. Huurders hebben daar geen last van. 

3. Je bent veel flexibeler

Als je huurt is het makkelijker om te verhuizen. Je hoeft immers niet je huis te verkopen. In de huidige economische tijden is een huis makkelijk verkocht, maar we hebben ook tijden meegemaakt dat dit veel moeilijker ging. Zo kan het ook makkelijk langer dan een jaar duren voordat je huis verkocht is. Als dit moeilijk gaat, dan kan het zijn dat je met dubbele lasten komt te zitten, of liever helemaal niet verhuist. 

Mocht je een mooie carrièrekans in een andere provincie (of land) hebben, dan maak je daar dus moeilijker gebruik van als je een koophuis hebt. Als je huurt is het slechts een kwestie van de huur opzeggen en de woning leeghalen. Je kunt dan gemakkelijk op zoek naar een nieuwe woning dichterbij je werk.

Ook als je een langere periode wil reizen in het buitenland, is het gemakkelijk om je huur op te zeggen en er een jaar tussenuit te gaan. Je hebt dan mooi een grote kostenpost weggewerkt waardoor je meer geld overhoudt tijdens je reis. Die vrijheid is ook wat waard, toch?

Conclusie: is kopen of huren nou beter?

Dat ligt maar net aan wat jouw eigen wensen en behoeften zijn. Als je liever vermogen opbouwt en maandelijks wat minder betaalt, dan is het slimmer om te kopen.

Woon je liever wat zorgelozer en met meer flexibiliteit over waar je woont en wanneer? Dan kan huren beter zijn. Dit kost wel wat meer geld. 

Wat is voor jou beter? Laat het ons weten in de reacties hieronder.

Veelgestelde vragen

Wat is overwaarde? 

Overwaarde is het verschil tussen de waarde van je huis en de hoogte van je (resterende) hypotheek. Heb jij bijvoorbeeld een huis met een WOZ-waarde van 300.000 euro met een hypotheek van 200.000 euro? Dan is je overwaarde 100.000 euro.

Disclaimer

De op deze website weergegeven tekst is geen financieel advies en is alleen bedoeld voor vermaak. Als je behoefte hebt aan financieel advies, praat dan eens met een echte financieel adviseur. Denk altijd zelf na en doe je eigen onderzoek.