Ik heb wat ervaring met het investeren in vastgoed. Zoals je in andere artikelen ook al hebt kunnen lezen, heb ik een tweede woning voor de verhuur. Met de huidige verhuurprijzen, krijg ik zeker een lekker rendement op mijn vastgoedinvestering. Dit is overigens een fantastische vorm van passief inkomen en dat is waarschijnlijk ook de reden waarom jij geïnteresseerd bent in het onderwerp.
Wat is dan de beste manier om te beginnen met investeren in vastgoed? In dit artikel verken ik een aantal opties voor je.
Investeren in vastgoed levert veel geld op
Eén van de redenen waarom investeren in vastgoed zo ongekend populair is, zijn de meerdere vormen van inkomsten die ermee gewonnen worden.
- Je kunt vastgoed verhuren waardoor je maandelijkse inkomsten hebt tegen heel weinig kosten.
- Het meeste vastgoed stijgt in waarde. Dus door simpelweg een gebouw te kopen en deze 20 jaar later weer te verkopen, kun je veel geld verdienen. Zelfs als je deze tussentijds niet verhuurt.
Uiteraard moet je vastgoed ook onderhouden tijdens de periode dat het in jouw bezit is en dat kost geld. Soms zelfs veel geld. Toch is onderhoud tegenwoordig een stuk voordeliger dan vroeger.
Zo kun je bijvoorbeeld alle houten kozijnen vervangen voor kunststof kozijnen, die hoeven namelijk nooit geschuurd en geschilderd te worden. Deuren en sloten zijn veel steviger dan vroeger en daardoor beter bestand tegen inbraak. Ook een nieuwe CV ketel gaat gemakkelijk 20 jaar mee.
Door een pand in het begin goed op te knappen heb je er daarna dus nog maar weinig onderhoud aan. Ook kun je natuurlijk investeren in nieuwbouw, waar dit soort verbeteringen al standaard in aanwezig zijn.
Regels die investeren in vastgoed veel moeilijker maken
Een huis of ander pand kopen is duur. Als starter is het tegenwoordig al moeilijk om één woning te vinden, laat staan een tweede woning als investering.
Maar zelfs als je geen starter meer bent en al een eigen woning hebt, wordt investeren in vastgoed moeilijker gemaakt dan nodig is.
Zo zijn er in sommige gemeenten bijvoorbeeld regels dat een koper tenminste de eerste vier à vijf jaar zelf in de woning moet wonen voordat hij deze mag verhuren of verkopen. Voor starters zijn er dan wel weer bepaalde vrijstellingen. Als je nog geen 35 jaar bent, betaal je bijvoorbeeld geen overdrachtsbelasting op de aankoop van je eerste huis tot aan een waarde van 440.000 euro. Dat scheelt je toch behoorlijk wat geld.
Maar als investeerder ben je uiteraard geen starter en wellicht ook al ouder dan 35 jaar. Bovendien heb je al een huis waar je in woont, dus zelf in je investeringsobject gaan wonen, wordt ook een beetje lastig.
De vraag is: hoe kun je dan nog wel makkelijk investeren in vastgoed? Ik zet een aantal opties voor je op een rij.
1. Betaal je huidige woning helemaal af
Als je al een huis gekocht hebt, ga ik er even vanuit dat je daarvoor een hypotheek hebt afgesloten. Er zijn immers maar weinig mensen die genoeg geld op de spaarrekening hebben om daar een huis van te kunnen betalen.
Door die hypotheek versneld af te lossen, kun je de looptijd van je hypotheek behoorlijk verkorten. Het één en ander is natuurlijk afhankelijk van de waarde van je woning en je inkomsten, maar het kan sommige mensen best lukken om de looptijd van hun hypotheek van 30 jaar terug te schroeven naar 10 jaar.
Mijn vriendin en ik hebben onze eerste hypotheek zelfs helemaal afgelost in 5 jaar. Toegegeven, die was ook maar 110.000 euro voor een klein appartementje, maar toch. Er zijn verschillende manieren en strategieën om dit op een verstandige en snelle manier te doen. Iets waar ik in dit artikel dieper op in ga.
Nadat je hypotheek volledig is afgelost, heeft de bank niets meer te zeggen over je huidige woning. Deze mag nu dus verhuurd worden zonder dat je toestemming van ze nodig hebt. Ook staat niets je nu meer in de weg om te verhuizen, zonder je huidige woning te verkopen. Je kunt immers gewoon een nieuwe hypotheek aanvragen voor je nieuwe huis.
Nu kun je dus wél voldoen aan de verschillende eisen zoals zelf vijf jaar in de nieuwe woning wonen. Zo kun je toch investeren in vastgoed. Dit is ook de manier die ik zelf heb toegepast. Omdat ik tijdens het kopen van ons tweede huis nog geen 35 was, heb ik ook geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen. Dat scheelt toch weer 8% van de koopwaarde.
2. Investeer in ‘goedkope vastgoed’ zoals garageboxen
Een huis of een fabriekshal kopen is erg duur. Tenzij je al veel geld hebt, gaat je dat niet zomaar lukken. Er is echter meer mogelijk dan je denkt.
Door te investeren in een opslaglocatie zoals een kleine loods of een garagebox, kun je soms al vastgoed bezitten voor bedragen tussen de 15.000 en 30.000 euro. Veel is daarbij afhankelijk van de locatie, faciliteiten en afmetingen van de garagebox.
Uiteraard krijg je voor een garagebox van zo’n 16 vierkante meter niet dezelfde huurinkomsten als bij de verhuur van een complete woning. Dus hoewel de kosten lang niet zo hoog zijn, zijn de inkomsten dat ook niet.
Toch kun je voor een dergelijke box zeker 150 euro per maand krijgen, wat bijna 2000 euro per jaar is. Daar kun je toch weer een mooie vakantie van betalen.
3. Beleggen in een vastgoedfonds – REIT
REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Met andere woorden, het is een bedrijf dat investeert in vastgoed en daar hun inkomsten uit haalt.
Het werkt eigenlijk heel simpel: het bedrijf koopt en onderhoudt vastgoed en verhuurt dit. Het vastgoed bestaat meestal uit commerciële panden zoals winkels en dergelijke, maar dat hoeft niet per se. Door aandelen van een REIT te kopen, geef je ze eigenlijk geld om nieuwe panden mee aan te schaffen.
Een gedeelte van de huurinkomsten uit die panden wordt vervolgens maandelijks aan de aandeelhouders uitgekeerd in de vorm van dividend. Zo kun je toch geld verdienen uit vastgoed, zonder zelf daadwerkelijk vastgoed te bezitten.
De dividendpercentages van een REIT zijn meestal hoger dan bij een normaal bedrijf, omdat een REIT verplicht is om een zeer hoog percentage van het belastbare inkomen uit te keren. Dit moet zelfs 90% of meer zijn. Aandeelhouders betalen hier normale dividendbelasting over. Dit maakt de inkomsten wel lager dan wanneer je zelf eigenaar bent van het vastgoed, maar de instapdrempel is een stuk lager.
Waar kun je beleggen in een REIT?
Een REIT kan als beursgenoteerd bedrijf bestaan. Daardoor kun je op de publieke aandelenmarkt gewoon aandelen van een REIT kopen en het feest kan beginnen. Dit werkt hetzelfde als aandelen kopen in elk ander bedrijf.
Er zijn ook wel andere vormen van REITs die niet op de beurs te vinden zijn. Maar daarvan zijn aandelen veel lastiger te verkrijgen. Daar bepaalt het management bijvoorbeeld wie er aandelen mag kopen en wie niet. Deze aandelen zijn dus een stuk meer privé. “Gewone mensen” zoals jij en ik komen daar vrijwel zeker niet tussen.
Mocht je dus graag in een REIT willen investeren voor een stabiel, maar hoger dan gemiddeld dividendinkomen, dan zul je in deze ‘publieke’ REITs moeten beleggen. Dit maakt beleggen in vastgoed ook mogelijk met maar weinig geld. Een enkele aandeel van een REIT hoeft namelijk maar een paar tientjes te kosten. Eén keer een avondje kroeg overslaan kan dus al genoeg zijn om vastgoedinvesteerder te worden.
Voorbeelden van een REIT
Als je nog niet begonnen was, is dit een goed moment om even stil te staan en heel goed voor jezelf na te denken. Voordat je gaat beleggen in een REIT, doe dan eerst grondig onderzoek om te begrijpen waar je nou eigenlijk in investeert.
Een uurtje Googlen is daarbij niet genoeg. Zorg dat je zelf goed begrijpt waar je mee bezig bent. Zoals met alle vormen van investeren kun je je inleg ook verliezen. Dat gezegd hebbende, hieronder vind je wat voorbeelden van REITs (en REIT ETF’s), in willekeurige volgorde.
- Vanguard Real Estate Fund (VNQ) ETF
- Vanguard Global ex-US Real Estate Index (VNQI) ETF
- STORE Capital (STOR) Bedrijf
- Realty Income (O) Bedrijf
- WP Carey (WPC) Bedrijf
Mijn eigen voorkeur
Mijn sterke voorkeur is om zelf eigenaar te zijn van vastgoed en dan specifiek het afbetalen van je eigen woning. Dit wil niet zeggen dat investeren in vastgoed via een REIT slecht is. Beide manieren komen met hun eigen voor- en nadelen. Ik noem er een aantal hieronder.
De voordelen van zelf vastgoedeigenaar zijn
- Je inkomsten zijn hoger dan bij een REIT.
- Je hebt meer controle dan bij een REIT.
- Het pand dat je bezit stijgt waarschijnlijk in waarde over een langere periode.
- Je betaalt geen belasting over huurinkomsten
De nadelen van zelf vastgoedeigenaar zijn
- Je moet het pand (laten) onderhouden, dit kost tijd en geld.
- Als er huurders in je pand zitten, zul je hen moeten managen.
- Je loopt risico je investering te verliezen door rampen zoals brand en vandalisme.
- Je wordt gezien als ‘huisjesmelker’ of ‘pandjesbaas’ en dat heeft op dit moment een negatief imago.
De voordelen van een REIT
- Geen onderhoudskosten omdat je zelf geen vastgoed bezit.
- Je hoeft niet zelf te met huurders om te gaan.
- Geen initiële kosten zoals kosten koper, makelaarskosten, notariskosten, hypotheken, etc.
- Geen negatief imago dat kleeft aan ‘huisjesmelker’ zijn.
De nadelen van een REIT
- Je inkomsten zijn lager.
- Je betaalt meer belasting.
- Geen controle over welk vastgoed gekocht wordt en welke huurders daarin komen.
- Geen winst uit waardestijgingen van het vastgoed.
Zelf aan de slag met investeren in vastgoed
In principe ben je al een vastgoedinvesteerder als je een eigen huis hebt. Deze zal namelijk hoogstwaarschijnlijk stijgen in waarde, wat de aankoop van een huis al inflatiebestendig en daardoor ook toekomstbestendig maakt.
De eerste stap voor iedereen is daarom om een huis te kopen om zelf in te wonen. Pas als je die al hebt, wordt het verstandig om te denken over het aankopen van extra panden.
Lees ook mijn andere artikelen over investeren om meer goede manieren te ontdekken om extra geld te verdienen!
Disclaimer
De op deze website weergegeven tekst is geen financieel advies en is alleen bedoeld voor vermaak. Als je behoefte hebt aan financieel advies, praat dan eens met een echte financieel adviseur. Denk altijd zelf na en doe je eigen onderzoek.
Vizier op Geld 
Plaats een reactie