Je huis verhuren? Dit zijn mijn 7 tips voor beginnende huisbazen

Een tweede huis verhuren is al jarenlang een droom van mij. En op 1 april 2022 kwam die droom uit. Toen vierden mijn vriendin en ik een belangrijke mijlpaal in onze reis naar financiële vrijheid. Wij kregen op die dag de sleutels voor onze tweede woning. 

Het appartement waar we toen nog in woonden, verhuren wij nu aan een jong stelletje dat er met veel plezier woont. Daardoor krijgen wij nu een passief inkomen uit de verhuurinkomsten. 

Wil jij ook je huis verhuren? Dan heb je zeker wat aan mijn tips. In dit artikel neem ik je namelijk mee in wat ik geleerd heb huisbaas zijn.

Ik schrijf over mijn ervaringen met het vinden van goede huurders, het verhuurklaar maken van het appartement en hoe het hele proces nu loopt.

1. Je huis verhuren via een verhuurmakelaar vanwege de background checks

Dit gaat heel logisch klinken, maar je wil graag je huis verhuren aan fijne, nette mensen. Mensen die netjes met jouw woning omgaan en het keurig onderhouden in de tijd dat zij er wonen.

Maar, je zult niet geloven hoe slecht mensen omgaan met spullen die niet van henzelf zijn. Een houding van: “Boeiend, is toch niet van mij” is vrij normaal in deze tijden.

Hele normale zaken zijn voor sommige mensen helemaal nieuw. En ze kijken je met glazige ogen aan als je de volgende dingen benoemd:

• Niet de deuren kei hard dichtgooien.
• Laat geen bederfelijk eten buiten de koelkast staan.
• Maak af en toe de badkamer schoon.
• Zorg voor voldoende ventilatie.

Je zou denken dat dit redelijk normale dingen zijn. Dat had je dus mis.

Verhuur je huis daarom niet aan tokkies. Hoe doe je dat? Daar schakel je een verhuurmakelaar voor in.

Een verhuurmakelaar zoekt voor jou een aantal geschikte kandidaten. Hij trekt deze mensen helemaal na. Hij gaat op zoek naar schulden, controleert of ze wel genoeg verdienen, controleert op strafbladen en vraagt zelfs hun vorige huisbaas om een aanbeveling. 

Vanaf dan wordt een keuze maken een stuk eenvoudiger.

Mijn ervaring met een verhuurmakelaar

Ik heb zelf ook een verhuurmakelaar ingeschakeld. De prijzen kunnen iets uit elkaar liggen, maar meestal betaal je evenveel als je verwachte huurinkomsten van één maand. 

Ik heb besloten om een aantal dingen zelf te doen. Zoals het maken van goede foto’s en het rondleiden van mogelijke huurders tijdens de bezichtiging. Daardoor kon ik een lagere prijs krijgen en heb uiteindelijk 700 euro excl. btw betaald voor de diensten van de verhuurmakelaar.

De dienstverlening bestaat uit:

• Je huis online vindbaar maken voor mensen die een huurhuis zoeken. Denk aan social media en Pararius (De Funda voor huurwoningen).
• Een pre-screening van de mensen die zich aanmelden.
• Een volledige background check van de mogelijke huurders. Denk daarbij aan huidige baan, inkomsten, openstaande schulden, crimineel verleden en hij heeft contact gezocht met hun vorige huisbaas. 
• Coördineren van bezichtigingen.

Op deze manier voorkom je ‘vervelende huurders’ die moeilijk rond kunnen komen en daardoor niet betalen. Of huurders met schulden, gokverslaafden, mensen die een wietplantage beginnen in jouw woning of andere ongewenste activiteiten ondernemen. 

Dat scheelt je veel tijd en geld. Ongewenste huurder moet je er namelijk weer uit zien te krijgen, waarna je opnieuw kunt beginnen met huurders zoeken. In die tijd staat je huis leeg en verdien je helemaal niets. Loop dus geen inkomsten mis en zorg ervoor dat je vanaf dag één betrouwbare mensen in huis haalt.

Tijdens het hele proces werd ik keurig op de hoogte gehouden en binnen een zeer korte tijd kon hij 5 bezichtigingen regelen. Deze hebben we op een zaterdag tussen 11:00 en 13:00 uur gepland. Dat verliep allemaal vlekkeloos. 

Uiteindelijk kreeg ik allerlei documenten van de mensen die ik heb uitgekozen als toekomstige huurders. Denk aan loonstrookjes, een verklaring van goed gedrag, een ondertekende aanbeveling van hun vorige huisbaas en intentieverklaringen van hun werkgevers. Ook gaf de verhuurmakelaar zijn persoonlijke aanbeveling vanuit zijn ervaring.

Het hele proces is mij uitstekend bevallen en mocht ik ooit andere huurders nodig hebben, ga ik 100% weer een verhuurmakelaar inschakelen. Als jij ook je huis verhuren wil, adviseer ik om hetzelfde te doen.

2. Doe bezichtigingen zelf

Je wil een goed gevoel hebben bij de mensen waaraan jij je huis verhuurt. Je wil ze daarom een keer gezien en gesproken hebben voordat zij het huurcontract ondertekenen. De bezichtiging is het beste moment. 

Bij mijn huidige huurders wist ik binnen 2 seconden dat het nette mensen waren. Dat klinkt een beetje als zweverige flauwekul, maar vertrouw daarbij op je intuïtie. 

Een tour door een gemiddelde woning duurt ongeveer 20-30 minuten. In die tijd zie je al snel wat voor mensen je in huis hebt. Let daarbij op dingen als:

• Zijn ze enthousiast over de woning?
• Kennen ze de omgeving al een beetje?
• Hoe is hun gedrag in het algemeen?
• Welke woorden gebruiken ze? 
• Hoe zijn ze gekleed?

Na de bezichtiging heb je een goed beeld over je potentiële huurders. Dat had je zeker niet gehad als je de bezichtigingen ook door de makelaar laat doen.

Zelf de bezichtigingen doen is bovendien heel makkelijk. Het is het zeker niet waard om iemand te betalen om dit van je over te nemen. Jij kent jouw huis het beste, dus die makelaar gaat het niet beter doen dan jij. Om hem er vervolgens ook nog voor te betalen is dus dubbel gekkenwerk. 

3. Het eerste huurcontract is voor een periode van twee jaar

Als je je huis verhuurt aan vaste bewoners, krijg je te maken met huurbescherming. Dat betekent dat je jouw huurders niet zomaar op straat mag zetten wanneer jij dat wil.

In het slechtste geval wonen er dadelijk dus mensen in jouw huis die je er niet (meer) in wil hebben en die je er ook niet uit mag gooien. Dan ben je de pineut. 

Zij krijgen die huurbescherming echter niet wanneer je een huurcontract van maximaal twee jaar laat opstellen. Wanneer de huurperiode twee jaar of korter is, mag je iemand altijd uit huis zetten. Zij moeten dan binnen een maand de woning verlaten. (Tijdelijke huurcontracten worden afgeschaft per 2024)

Ik beveel daarom aan om altijd, in alle gevallen, te beginnen met een tweejarig huurcontract. Dit geeft je twee jaar extra de tijd om te zien of de huurders nette mensen zijn. 

Na twee jaar weet je uiteraard een stuk meer. Als je na twee jaar tevreden bent over je huurders, kun je het contract automatisch en stilzwijgend laten verlengen in een huurcontract voor onbepaalde tijd. Vanaf dat moment gaat voor hen de huurbescherming in. 

Je kunt natuurlijk standaard elke twee jaar je huis verhuren aan nieuwe mensen, zodat er nooit iemand met huurbescherming in je woning zit. Op die manier houd je de volle controle over je woning. 

Dat heeft toch een aantal nadelen. Je bent dan namelijk elke twee jaar weer druk met nieuwe huurders zoeken. Dat kost geld en is gedoe.

Bovendien is het elke keer een gok wat voor mensen je nu weer in huis haalt. Het zou kunnen dat deze nieuwe bewoners toch tegenvallen of illegale activiteiten organiseren vanuit jouw woning. Het is de stress in mijn ogen niet waard. 

Daarnaast is ook niet zeker of je meteen weer goede mensen hebt gevonden, zodra de vorige bewoners eruit zijn. Je woning kan dus een paar maanden leeg staan tussen elke verhuizing door. In die tijd vang je geen huurinkomsten. Het is dus ook financieel een behoorlijk risico. 

Ik adviseer daarom om nette, eerlijke mensen ook een eerlijke kans te geven om een fijn leven op te bouwen met een vast huurcontract.

4. Een nette woning trekt nette mensen aan

Nette mensen willen in een net huis wonen. Als jij je huis gaat verhuren, zorg je er dus voor dat alles goed en strak is afgewerkt. Hoe minder gebreken, hoe beter.

Als je huis een zooitje is, dan ga je ook een huurder vinden die een zooitje wel prima vindt. De rest kijkt verder. Daarnaast komt bij veel mensen de gedachte op: “Als jij je eigen huis al niet onderhoudt, waarom zou ik het dan wel doen?” Dit is dus vragen om problemen. 

Je zorgt dus in principe altijd voor een zo keurig mogelijke woning. Ook als je dat een duizendje extra kost tijdens het opknappen of verhuurklaar maken van het huis. Over een langere periode betaalt zich dat terug doordat nette mensen beter met jouw woning omgaan. 

Dat bespaart niet alleen reparatie- en onderhoudskosten maar ook een hoop gedoe en stress. 

Maak je huis idioot-bestendig

Wanneer je je huis verhuren wil, kun je altijd maar beter het zekere voor het onzekere nemen. Dus zelfs als je alle voorgaande tips hebt opgevolgd, doe je er goed aan om ook je huis idioot-bestendig te maken.

Bevestig bijvoorbeeld achter elke deur een deurstop aan de muur of vloer. Mocht iemand in een boze bui keihard een deur dichtsmijten, dan raakt er niets beschadigd. Deuren kunnen ook dichtwaaien wanneer er ramen openstaan voor de frisse lucht. Een klein zuchtje wind en de deuren waaien met een luide klap dicht. Erg goed voor de relatie met je (boven)buren is dat niet.

Daarnaast zorg je er natuurlijk voor dat de lamp in de badkamer en de afzuiging (indien aanwezig) met dezelfde knop aan en uit gaan. Met andere woorden: als iemand het licht aanzet, gaat ook automatisch de ventilator aan. 

Niets is immers zo fijn als een stomende douche nemen zonder ventilatie en de ramen potdicht. De daaropvolgende schimmel wordt natuurlijk te laat of helemaal niet schoongemaakt. Uiteindelijk betaal jij voor alle schade. Het is immers jouw huis. 

Lever het huis verder brandschoon op en zorg dat je zelf een setje sleutels van alle deuren hebt. Je kunt er donder op zeggen dat iemand de deur een keer achter zich dichttrekt, terwijl de sleutels nog binnen liggen en zo zichzelf buitensluit. Het is wel fijn dat jij dan nog de deur kunt openen. 

Ten slotte zorg je er natuurlijk voor dat op elke verdieping tenminste één rookmelder te vinden is. Inmiddels is dat ook verplicht.

5. Laat je woning taxeren om de huurprijs te bepalen

Wanneer je je huis verhuren wil, kun je daar niet zomaar elke prijs voor vragen. Je krijgt te maken met een puntensysteem. 

Hoe meer punten je scoort binnen dat systeem, hoe meer geld je mag vragen voor de verhuur. Pas wanneer je boven de grens van 145 punten komt (2022), komt je huis in de vrije sector. Vanaf dan mag je wel je eigen huurprijs bepalen. Die grens 145 punten heet de liberalisatiegrens (In 2024 gaat die grens omhoog).

Komt je huis onder de liberalisatiegrens? Dan valt jouw woning onder sociale huur en is er een maximale huurprijs dat je kunt vragen. Bij 144 punten is de maximale kale huurprijs € 760,75. Je komt dan letterlijk 1 puntje te kort om zelf je huurprijs te mogen bepalen. 

De meeste punten scoor je met de oppervlakte van je woning. Hoe groter de woning die je verhuurt, hoe groter het aantal punten dat het zal scoren. Je leest hier dus goed dat het weinig met de kwaliteit van de woning te maken heeft. Voor extra luxe krijg je wel punten.

Naast de oppervlakte van de woning scoor je onder andere punten met:

• Het aantal vierkante meters tegel in de keuken
• De lengte van het aanrecht
• De aanwezigheid van een inbouw vaatwasser
• De mogelijkheid om elke ruimte te verwarmen
• Etc.

Je kunt zelf een volledige check doen van je woning via de huurprijscheck. Dit kost je een half uur. Het is van tevoren wel noodzakelijk dat je van elke kamer de oppervlakte weet.

Kom je over de liberalisatiegrens heen? Gefeliciteerd, er is nu geen bovengrens aan de huur die je kunt vragen. Toch is het dan handig om te kijken naar wat andere pandjesbazen vragen voor vergelijkbare woningen in de buurt. 

Door je huis te laten taxeren krijg je direct inzicht in het aantal punten, de marktwaarde van je huis, voor hoeveel geld vergelijkbare woningen in de omgeving worden verhuurd en meer. Je tikt daarmee dus alle boxen af. 

Dit geeft niet alleen zekerheid, maar ook de benodigde documentatie in het geval van een meningsverschil met de huurders. Het helpt dan dat er een gekwalificeerde, onpartijdige, derde persoon is die bij de totstandkoming van de huurprijs betrokken is geweest. Dit is vooral belangrijk wanneer je maar net over de liberalisatiegrens heen komt. 

Wij hebben destijds 950 euro excl. btw betaald voor de taxatie van ons appartement. Afhankelijk van de grootte van de woning, de taxateur en de mate van inflatie, kan die prijs nu hoger zijn.

6. Zorg dat de huurders tevreden zijn

Tijdens de verhuurperiode gebeurt er weleens wat, daar doe je niks aan. Zo is er weleens een afvoer verstopt, ergens een lekkage, of de inbouw vaatwasser gaat stuk. Dat is normaal en wanneer je dit te horen krijgt van je huurders, los je dat zo snel mogelijk op. 

Natuurlijk is het vervelend omdat je dan weer wat moet regelen. En natuurlijk kost het ook geld. Maar een ontevreden huurder is nog veel vervelender. Die kan namelijk besluiten om een tijdje minder huur te betalen tot het opgelost is, of andere maatregelen nemen. 

Dat wil je natuurlijk voorkomen, maar wat nog belangrijker is, is dat jouw reputatie niet wordt aangetast. Tegenwoordig is het makkelijk om een naam of adres in de (negatieve) bekendheid te krijgen door middel van bijvoorbeeld social media. 

Nieuwe huurders van goede kwaliteit vinden wordt dan moeilijker, of Tim Hofman van BOOS komt bij je op de stoep. Dat soort drama heb je niet nodig. 

Daarnaast heb je af en toe de medewerking van je huurders ook nodig. Bijvoorbeeld wanneer iets gerepareerd moet worden, je nieuwe bezichtigingen krijgt of bij andere zaken. Je kunt dus maar beter een goede relatie met ze opbouwen.

7. Verhuur je huis nooit aan vrienden of familie

Het is absoluut niet verstandig om je huis te verhuren aan familie of vrienden. Je denkt misschien dat het voordelen heeft. Je kunt je vrienden immers vertrouwen op dat zij goede huurders zijn en je pand goed onderhouden, toch?

Bovendien weet je zeker dat jouw vriend geen wietplantage in de slaapkamer begint, of andere ongewenste activiteiten uitvoert vanuit jouw woning. Dus, wat is het probleem dan?

Bedenk je het volgende: wat gebeurt er als jouw vriend in financiële problemen komt? Bijvoorbeeld door een scheiding of hij wordt ontslagen op z’n werk. Misschien krijgt hij wel een ongeluk waardoor hij arbeidsongeschikt raakt. Hij vertelt je dan dat hij het tijdelijk even moeilijk heeft en daarom even de huur niet kan betalen. 

Wat doe je dan?

Jij hebt de inkomsten ook nodig om je eigen kosten te dekken. En als je een hypotheek op het pand hebt, loopt die natuurlijk wel gewoon door. Wat als jij daardoor ook in financiële problemen komt? 

Misschien denk je dat hij wel 1 of 2 maandjes huur kan overslaan. Gewoon totdat hij weer een baan heeft gevonden. Maar wat als dit te lang duurt? Moet je dan tegen je vriend zeggen dat hij nu echt weer de huur moet betalen, omdat het voor jou nu ook heel duur wordt?

“Vriend, je weet toch dat ik tijdelijk even wat minder te besteden heb? Luister, zodra ik weer een baan heb, ga ik je echt weer betalen. Ik beloof het. Maar nu kan ik het me even niet veroorloven. Dat snap je toch wel? We zijn toch vrienden? Je hebt dit toch wel voor me over? Hoe lang kennen we elkaar nou al? Ik zou het ook voor jou doen maat, dat weet je.”

Ben je dan een slechte vriend? Denk je dan alleen maar aan het geld? Ben je dan een slechte huisbaas? Of allemaal? 

Wat als het zover komt dat je jouw vriend uit huis moet zetten, omdat hij nu al 10 maanden geen huur meer betaalt. Zelfs bij een klein appartement kan met de huurprijzen van tegenwoordig 10 maanden huur makkelijk gelijk staan aan 10.000 euro. 

Toch een behoorlijk bedrag om mis te lopen. Helemaal als je de huurinkomsten zelf nodig hebt om je eigen kosten te dekken.

Ben jij dan die vent die zijn eigen vrienden uit huis laat plaatsen, omdat er geen geld meer binnenkomt? 

Denk aan de ruzie die zal ontstaan. Niet alleen met die ene vriend die in jouw huis woont, maar ook met de rest van de gezamenlijke vriendengroep.

Jij bent dan toch die vent die zijn vriend op straat heeft gezet. Dat terwijl jij wist dat hij het financieel al moeilijk had. “Fijne vriend ben jij”, krijg je dan te horen. Het drama dat volgt, daar denk ik liever niet over na.

Bovendien krijg je te maken met machtsverhoudingen, zelfs als het wel goed gaat. Je wordt namelijk letterlijk betaald door één van je vrienden. Jij bezit het huis waar hij in woont. Dat zorgt voor scheve verhoudingen. Al met al is het gewoon niet fijn.

Het beschreven drama zal mij in ieder geval niet overkomen. Ik verhuur mijn tweede woning aan vreemden met wie ik verder geen relatie heb. Onderhandelen kan altijd, maar van te veel liefdadigheid word je snel arm. Don’t mix business with pleasure, zegt men weleens. 

Lang verhaal kort: doe het gewoon niet. Je vrienden zijn je vrienden en je huurders zijn je huurders. Houd dat gescheiden van elkaar. Dat is beter voor iedereen.

Afsluitend

Je huis verhuren is een prachtige manier om passief inkomen op te bouwen. Ik verhuur mijn appartement voor 950 euro in de maand. Dat is inclusief 50 euro bijdrage aan de servicekosten. De enige standaardkosten die ik eraan heb zijn 125 euro per maand aan de VVE en iets meer dan 200 euro aan WOZ-belasting per jaar. 

Al met al levert het verhuren van mijn tweede woning me dus iets meer dan 800 euro per maand op. Dat zijn netto inkomsten waarover ik verder geen belasting hoef te betalen. 

Het managen van het appartement kost me gemiddeld 30 minuten per maand. Dat is inclusief contact met de huurders via Whatsapp, controleren of de huur wel op tijd is overgemaakt, contact met de VVE en af en toe het regelen van reparaties en onderhoud.

Het appartement is in goede staat van onderhoud met een vrij nieuwe CV ketel en keuken. reparatiekosten komen daardoor bijna niet voor of zijn laag. Daarom is het belangrijk om goede investeringen te doen. Dit zorgt voor een meer plezierige verhuurperiode.

Als het je kan lukken om een tweede huis te verhuren, dan zou ik dat zeker proberen. Het is een goede stap richting je eigen financiële vrijheid.

Disclaimer

De op deze website weergegeven tekst is geen financieel advies en is alleen bedoeld voor vermaak. Als je behoefte hebt aan financieel advies, praat dan eens met een echte financieel adviseur. Denk altijd zelf na en doe je eigen onderzoek.